高院:當前房地產案件審判實踐中6個最新疑難問題
1、無資質的工程總承包商將部分工程分包給有資質的分包商，該分包合同的效力如何認定？
傾向性觀點認為：《建筑法》第29條規(guī)定，建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可。《建筑法》對建筑施工企業(yè)實行資質強制管理制度，目的在于保障建設工程的質量。總承包商無資質，其與建設方簽訂的建設工程施工合同無效。但分包商具有相應的資質條件，且合法地獲得部分工程項目，符合法律對施工主體的資質要求的，當事人以總包合同無效為由，主張分包合同無效的，不予支持，但總承包商非法轉包、違法分包工程除外。
2、購買經濟適用住房不滿5年，購房人擅自簽訂經濟適用住房轉讓合同的效力如何認定？
傾向性觀點認為：經濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，按照有關標準建設，限定套型面積、銷售價格或租金標準，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房。鑒于該類房屋的特殊屬性，國家及地方政府對此類房屋的建設、申請、使用、交易均有著較為嚴格的管理制度。其中規(guī)定，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，因特殊情況確需轉讓的，由政府回購。因此，若當事人購買經濟適用住房不滿5年，未向政府申請回購，擅自簽訂經濟適用住房轉讓合同的，違反了相關經濟適用住房規(guī)定，該轉讓協議無效。受理法院應及時將案件涉及經濟適用住房轉讓的情況，通報相關行政管理部門。
3、按94方案購買的房屋，產權登記為一人并長達二十年之久，現在有購房資格的人要求確認產權共有，人民法院是否可以主動適用二十年期限的規(guī)定，駁回當事人確認房屋產權的主張？
傾向性意見認為：可以主動適用。《民法通則》第137條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算，但從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。該二十年的期限應當是權利保護的最長期限，且94公房出售方案，屬于特定時期特定房改政策，房管部門在此后已經有所調整，相應產權登記限制已消除。目前，當年適用94方案購房的，從房屋登記至產權登記人名下之日已超二十年，原房屋的人員往往發(fā)生了較大變化，法院主動適用二十年的期限規(guī)定，有利于徹底解決該歷史遺留問題。
4、房屋租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物的現值損失如何計算，能否采用“支出費用年度分攤法”？
傾向性意見認為：最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中確立了根據有效合同和無效合同的不同情況，對裝飾裝修損失采用現值損失和殘值損失兩種不同的認定標準。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值，一般采用審計鑒定的方法確定。而殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”。通常通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。“支出費用年度分攤法”是根據合同約定的期限，將支出費用平均分攤。就其采用的方式而言，與司法解釋中確定殘值損失的方式相同，故現值損失不應通過“支出費用年度分攤法”計算。
5、債務人拒不履行到期債務，如何確定債權人提起代位析產訴訟的條件？
傾向性意見認為：代位析產訴訟是指被執(zhí)行人（債務人）無其他財產可供執(zhí)行，卻與他人有共有財產，且其共有財產份額不確定的情況下，申請執(zhí)行人（債權人）以自己的名義代被執(zhí)行人（債務人）之位向人民法院起訴，請求共有人對共有財產進行析產。雖然目前對于申請執(zhí)行人（債權人）是否有權主張代位析產存在較大爭議，但就司法實務而言，被執(zhí)行人（債務人）擁有多套共有房屋，卻不自動履行裁判文書規(guī)定的義務，如果法院一律不予以析產，則債權人利益面臨難以保護的問題，故從維護生效法律文書執(zhí)行力，保障債權人合法權益，防止被執(zhí)行人（債務人）借共有財產不便執(zhí)行的障礙而拒不履行債務等角度出發(fā)，人民法院受理代為析產案件有其必要性。另一方面，由于此類共有產的析產將涉及共有人利益的保護問題，所以，債權人提起代為析產之訴應具備一定的條件，一是應為執(zhí)行程序中發(fā)現被執(zhí)行人（債務人）無其他財產可供執(zhí)行，卻與他人有共有財產后方能啟動；二是被執(zhí)行人（債務人）與其他人共有多套房屋，析產后不影響第三方居住生存利益保障的。
6、業(yè)主因建筑物共有部分危及自身利益，起訴物業(yè)公司履行維修養(yǎng)護義務，法院是否應當追加業(yè)委會或業(yè)主大會為被告？
傾向性意見認為：物業(yè)服務企業(yè)應當根據物業(yè)服務合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務。建筑物存在安全隱患，危及他人合法權益時，物業(yè)公司應當按合同約定或相關規(guī)定進行維修養(yǎng)護。建筑物共有部分的維修一般涉及維修基金的使用，根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，維修資金屬于業(yè)主共有，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，由業(yè)主共同決定。因此，若業(yè)委會或業(yè)主大會未同意維修或使用維修基金的，法院一般應追加業(yè)委會或業(yè)主大會為被告，但建筑物公共部位的日常修繕、涉及緊急維修的除外。
