購買公房需謹慎
【案情介紹】宋大力和宋為是父子關系，1994年8月，根據當時的房改政策，父親宋大力決定購買其承租的公房，兒子宋為作為同住人表示同意，不久，宋大力取得房屋產權證，產權人為宋大力。2004年10月11日，宋大力將該房屋以人民幣76萬元的價格賣與王國良夫婦并辦理了產權過戶手續。事后，宋為認為自己是該房屋的同住人，宋大力出賣房屋前并未征得自己的同意，所以宋大力與王國良夫婦簽訂的買賣合同無效，并拒絕向王國良騰交房屋。王國良夫婦拿著自己的產權證，卻無法居住使用，無奈之下，只能請求法院判令宋為搬出房屋。
【案件結果】法院審理后認為，本案中的房屋登記在宋大力一人名下，宋大力作為房屋的唯一產權人有權獨立處分房屋，無需征得宋為的同意。根據物權公示原則，王國良夫婦作為 購房人也沒有義務查明該房屋是否還有其他未經登記公示的使用權人，因此宋大為和王國良夫婦簽訂的房屋買賣是有效的，宋為應當及時搬出該房屋。
【相關鏈接】《中華人民共和國物權法》第9條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
【律師點評】本市自1994年開始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的條件和程序買斷產權，成為售后公房，目前這些售后公房已經進入房地產二級市場進行交易。由于具有交通便利、面積小、總價低、生活配套設施齊全等優勢，這些售后公房已漸漸成為二手房交易市場的主力軍。
但必須引起注意的是，由于售后公房原屬福利用房，往往具有居住人口多、戶籍混亂、同住人不明確等問題， 一旦某個環節出現差錯，則會出現糾紛，上述案例即出現了同住人“攪局”主張權利的局面。因此，在購買售后公房前，有必要先了解有關售后公房的法律規范和政策。為推動住房改革，我市于1994年、1995年先后出臺實施了兩個方案。兩者的相同點在于均需要具有購房資格的人協商一致確定產權人；兩者的區別在于：如果按照94方案購買公房，沒有登記為產權人的原承租人、同住人、職級人、工齡人及具有購房資格的出資人在訴訟時效期限內可以起訴要求確認產權，成為房屋的共有產權人；如果按照95方案購買公房，承租人應當和同住人協商確定產權人，產權人一旦確定，不得更改。
本案即屬于第二種情況，父親宋大力是當初確定的產權人，兒子宋為則沒有該房屋的所有權。另外，根據《物權法》的規定，不動產登記簿記載的登記信息具有公信力，王國良夫婦有理由信賴該登記是正確的，有理由相信宋大力是該房屋的唯一產權人，其沒有義務去查明買賣的房屋是否還有其他未經登記的用益權利人。因此，購房者與登記的房屋所有權人達成買賣房屋的協議，又沒有違反國家禁止性法律法規，協議即為有效；售后公房其他未經登記的同住人的權益，應由出售人負責解決。
綜上所述，購房人在購買售后公房時，應當做到以下兩點：（1）了解售后公房的產權狀況。由于不動產登記簿記載的產權信息具有公信力，購房人應當以該登記簿記載的權利人作為唯一的依據。（2）了解售后公房的同住人情況。購房者如果了解到該售后公房還有其他沒有登記為產權人的同住人，應當盡量督促出賣人與該同住人溝通，并形成出面的承諾書，以避免出現不必要的糾紛。同理，因與產權人具有親屬、撫養等法律關系而居住在房屋，形成共同居住事實的，不能妨害產權人處分、出賣房屋產權，但產權人應當另行履行其依法承擔的撫養、贍養等義務。
