最新發布的70個大中城市房價指數顯示，盡管接近60%的城市房價環比下跌，但一線城市房價漲幅驚人。5月份，一線城市房價環比漲幅由4月的0.88%擴大至2.83%，超過了2013年上半年峰值。其中，北京、上海、廣州和深圳房價環比漲幅分別由4月的0.7%、0.6%、0.4%和1.8%擴大為5月的1.1%、2.2%、1.4%和6.6%；一線城市二手房價格漲幅更大，由上月的1.55%大幅擴大至3.77%，同樣超過2013年上半年峰值。
但是，房價高歌猛進的勢頭在6月份明顯減緩。根據中國指數研究院的統計，6月首周（6月1-7日），一線城市新房成交量環比下跌23%；6月第二周（6月8-14日），一線城市新房成交量環比也僅僅在低位上升了6.4%。成交量火熱的勢頭減弱，房價咄咄逼人的上漲態勢也難以維持。6月份以來，一線城市老盤新推、新開盤定價僅小幅上漲或持平，樓市在6月份走勢平穩已成大局。
筆者認為，一線城市樓市在6月份趨于平穩的基礎上，下半年也將難以再現4-5月份“狂飆式”上漲的走勢。支持這一判斷的重要理由就是，股市財富效應這個短期擾動因素將迅速衰減。今年以來，一線城市股票總賬戶和新開戶占比分別達到26%和33%，去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財富效應，驅動短期樓市購買力迅速提升，這是近期一線城市房價“任性”上漲的重要原因。
以深圳為例，深圳房價連續6個月領漲全國，而且漲幅遠遠超過其他上漲城市，今年以來整體房價上漲超過20%，部分熱點區域房價上漲40%左右，這在歷史上是從來沒有發生過的，即便2007年深圳房價連續數月領漲全國，但漲幅也遠遠沒有這么驚人。根據中金公司的研究，相比北上廣，深圳去年底以來的新房批準預售并未明顯下滑，而土地稀缺、人口年輕和需求旺盛等都是長期邏輯，難以解釋短期內的“量價擾動”。
根據筆者對深圳在售樓盤的調研，購買行為有三個特征，一是對于高房價有非常強的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；三是800萬以上的高價住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數占比達到20%。由此，唯一的解釋就是購買力在短期迅速提升，而支撐短期購買能力的，只有股市帶來的財富效應。
目前，深圳本地開戶的股東賬戶數已經超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數全國第一。截至2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市。由此可以推斷，股市財富效應導致城市短期購買力迅速提升，這是深圳此輪房價暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房價領漲全國，只不過這一輪股市的財富效應更顯著而已。
5月份以來，股市泡沫論甚囂塵上、股指寬幅震蕩，前期獲利者借機出逃；另外，管理層期待慢牛，但貨幣政策寬松帶來的流動性有“脫實入虛”的跡象，包括二級市場炒作和一線城市樓市火爆。因此，未來宏觀調控政策重心或將轉向積極的財政政策，貨幣政策將轉向如何引導資金進入實體經濟，而不是一味地降準和降息，這對于股市和樓市來說，都是穩定的因素。基于此，筆者認為，經過4-5月份的釋放，去年以來股指上漲帶來的財富效應已經開始減退。而且這一擾動因素將在6月份及下半年邊際遞減。
股市財富效應減退，加上宏觀調控政策的調整，驅動房價快速上漲的短期因素就不存在了。“拔起蘿卜帶起泥”的投資需求（目前升至2成左右）、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是，由于貨幣環境整體寬松不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等，加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等，一線樓市在未來將保持平穩上升的態勢。
（來源：證券時報 作者：李宇嘉 作者單位：深圳市房地產研究中心）
