購房資格轉讓協議受法律保護嗎？如何認定是否存在借名買房法律關系？
用同事購房指標購買單位房改房10余年，還能主張借名買房要求過戶嗎？
---韋1與韋2房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-053-1總第264）
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【關鍵詞】
購房指標 購房資格 單位房改房 借名買房 購房權 購買單位房屋權利出售 購房資格轉讓 購房指標轉讓 建房補貼 實際履行 合同糾紛 所有權確認糾紛 主要義務 附隨義務
【要點提示】
法院一般會根據當事人協議約定的內容，以及后續交納房屋購房款、持有房屋產權證、實際長期居住房屋、支付居住使用期間的暖氣費、衛生費、水電費等費用的情況，綜合判定雙方之間是否存在借名買房關系。
【當事人信息】
原告：韋2（被上訴人/借名人/乙方）
被告：韋1（上訴人/出名人/甲方）
【案情簡介】
1993年，中鐵十六局某公司自建一部分房屋（包括涉訴房屋）作為公司職工宿舍。2003年年初，中鐵十六局某公司進行房改，決定將原有部分職工宿舍出售給單位職工。作為單位職工，韋1因此享有購買單位房屋權利。韋2與韋1同為中鐵十六局集團某工程有限公司職工，又是同鄉。韋1考慮到自己經常不在北京，家屬也在南方，不愿意買房，但是按照單位規定，如果不購買單位房屋，單位將只給個人5000元建房補貼。韋2與韋1協商決定將此購買單位房屋權利出售，具體即韋2 支付韋18000元作為韋1的建房補貼，韋1把購買單位房屋權利出讓給韋2。2003年10月3日，韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂《協議書》，內容為：因甲方愿把自己在中鐵十六局某公司購房權讓給乙方購買，為了子孫后代，雙方特定如下協議：1.甲方自愿把自己的購房權轉讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產權要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過協議得到甲方在中鐵十六局某公司的購房權后，利行上交各種款項，并如實交給甲方捌仟元建房補貼。從此后房子所發生的一切費用全由乙方全部負責，子孫后代同樣如此。3.此協議一式三份，甲乙雙方務1份，1份由證明人老鄉黃某保留。4.協議自甲乙雙方、證明人簽字之日起生效。涉訴房屋于2004年1月12日辦理房屋所有權證書，房屋所有權人登記為韋1，韋2對一直該房屋居住使用，并負擔了居住使用期間的暖氣費、衛生費、水電費等相關費用。后，韋2多次要求韋1協助辦理相關手續，但韋1拒絕配合。
韋2于2014年9月訴至法院：1.請求判令韋1協助其辦理涉訴房屋的產權變更登記手續；2.韋2自愿負擔在辦理產權變更登記手續過程中所需稅費。
【法院判決】
【一審】：
1. 【后文揭秘…】；
2. 【后文揭秘…】。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、購房資格轉讓協議受法律保護嗎？如何認定是否存在借名買房法律關系？
2003年10月，韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂的《協議書》，系雙方的真實意思表示，實質上是購房資格的轉讓，涉案房屋雖為單位自建房改房，但仍是普通的成本價購買的房屋，該《協議書》未違反我國法律、行政法規的強制性規定，亦不損害社會公共利益，因此，該《協議書》合法有效，簽約雙方均應誠信守約。
2003年10月韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂的《協議書》主要內容為：“1.甲方自愿把自己的購房權轉讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產權要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過協議得到甲方在中鐵十六局某公司的購房權后，利行上交各種款項，并如實交給甲方捌仟元建房補貼。從此后房子所發生的一切費用全由乙方全部負責，子孫后代同樣如此。”根據《協議書》約定的內容，以及后續韋2交納涉案房屋購房款、持有房屋產權證、實際長期居住房屋并支付居住使用期間的暖氣費、衛生費、水電費等費用的情況，法院最終認定韋2與韋1之間存在借名買房關系。
二、購房指標轉讓的借名買房糾紛，是合同糾紛，還是所有權確認糾紛？
【詳見后文解析…】
三、借名買房協議是否已經實際履行如何判斷？否認收到錢款是否可抗辯協助過戶？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
