律師：合法規(guī)避房產(chǎn)稅的6種方法（超詳細(xì)）
“是否免征”、“如何合理免交房產(chǎn)稅”是購(gòu)房者最關(guān)心的問題。
本文總結(jié)了六種方法，幫助您合法規(guī)避房產(chǎn)稅：
▌方法一：先購(gòu)房再結(jié)婚
王小姐為上海人，因結(jié)婚需要想與其男友李先生購(gòu)買一套婚房，她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái)，王小姐得知該套婚房購(gòu)買后，她若想再購(gòu)買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了，現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。
根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房在征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”)，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
因此，星瀚律師提醒，若尚未購(gòu)買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，且婚后有計(jì)劃再行購(gòu)買房屋的，則雙方可以單獨(dú)購(gòu)買一套房屋后再行結(jié)婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。
▌方法二：人均住房面積控制在60平方米
高女士一家三口現(xiàn)在居住的房屋面積為50平方米，考慮到小孩漸漸長(zhǎng)大，想再行購(gòu)買一套房屋，她得知人均住房面積若小于60平方米則可以免征房產(chǎn)稅，但具體如何計(jì)算高女士卻不甚清楚。
根據(jù)房產(chǎn)稅暫行辦法規(guī)定，居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，可免予征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)律師提醒，該“合并計(jì)算的家庭全部住房面積”為居民家庭新購(gòu)住房面積與之前購(gòu)買的住房面積的總和。同時(shí)，該家庭中若有成年子女共同居住的，且該子女無住房的，可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。
因此以高女士為例，她們家當(dāng)前住房面積為50平方米，按照規(guī)定她可以合并購(gòu)買的面積為3*60=180平方米，故其可以再行購(gòu)買一套130平方米以內(nèi)的房產(chǎn)而無須征稅。因此，星瀚律師提醒，像高女士這種情況，在購(gòu)房時(shí)要特別關(guān)注房屋面積的細(xì)節(jié)，千萬不要超過130平方米，不要只看戶型結(jié)構(gòu)，往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長(zhǎng)期征收房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。
此外，星瀚律師還建議，子女已成年的家庭欲再行買房的，最好在其子女購(gòu)買獨(dú)立使用的房屋之前進(jìn)行買房，如此可擁有更大住房面積而避免繳納多余的房產(chǎn)稅。
▌方法三：去除已有房屋份額
林小姐為上海人，其名下?lián)碛卸追课荩渲幸惶诪閽煸诟改杆》课莓a(chǎn)權(quán)證上，另一套則是結(jié)婚后與丈夫所買的房屋。現(xiàn)在小孩已經(jīng)五歲了，林小姐想賣掉現(xiàn)在住的房屋換套大一點(diǎn)的以改善居住條件，卻得知若要新購(gòu)房屋則須征收房產(chǎn)稅，林小姐急的如熱鍋上螞蟻，不知如何是好。
星瀚律師指出，對(duì)于本市居民而言，房產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)為“新購(gòu)”且“第二套”。同時(shí)房產(chǎn)稅暫行辦法亦明確規(guī)定，居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售其原有的唯一一套住房的，其新購(gòu)住房已按暫行辦法征收的房產(chǎn)稅，可予全部退還。
由此可知，若本案中林小姐將其在父母產(chǎn)證上的份額予以去除(即“去名字”)，則其在新房購(gòu)買后一年內(nèi)出售原有的用房即可享受上述免征政策，退還已交的房產(chǎn)稅。
通常來說，去名字可采用贈(zèng)與或者買賣的方式進(jìn)行操作。星瀚律師提醒，贈(zèng)與和買賣方式都需繳納相應(yīng)稅費(fèi)，且稅費(fèi)比例也各有不同。一般而言，若房屋未滿5年，則星瀚律師建議，贈(zèng)與方式對(duì)購(gòu)房者更為有利，所需稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買賣(贈(zèng)與為5%，而買賣比例卻高達(dá)9.65%或10.65%);若房屋已滿5年且為普通型住房，則買賣的方式更優(yōu)于贈(zèng)與，因?yàn)楫?dāng)前政策規(guī)定，普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營(yíng)業(yè)稅。因此，具體實(shí)踐操作中購(gòu)房者可根據(jù)房屋產(chǎn)證取得時(shí)間進(jìn)行選擇。
▌方法四：贈(zèng)與取得第二套房屋
上海市民吳先生工作后即為父母購(gòu)買了一套房屋，但產(chǎn)權(quán)證只寫了父母的名字。后吳先生自己購(gòu)買了一套房屋用于自住，現(xiàn)在他的父母將回老家安度晚年，想將吳先生為他們購(gòu)買的該套房屋通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)為吳先生所有，但房產(chǎn)稅政策出臺(tái)，吳先生不確定他是否可以通過贈(zèng)與取得房屋而無須任何繳納房產(chǎn)稅?
根據(jù)星瀚律師調(diào)查了解，當(dāng)前房產(chǎn)稅暫行辦法征收對(duì)象為第二套“新購(gòu)房屋”，對(duì)于居民通過贈(zèng)與所取得的房屋是否需要支付房產(chǎn)稅政策尚未明確規(guī)定。因此，就當(dāng)前的情況來看，吳先生只需支付相應(yīng)3%契稅及2%公證費(fèi)即可受贈(zèng)取得該房產(chǎn)而無須繳納房產(chǎn)稅。
▌方法五：確權(quán)取得第二套房屋
鄭先生于2010年初因多種原因以他人名義購(gòu)買了一套房屋，后代持者否認(rèn)其為真正所有權(quán)人，現(xiàn)鄭先生打算通過確權(quán)訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產(chǎn)稅出臺(tái)，而鄭先生之前已經(jīng)購(gòu)買了一套房屋了，如果訴訟贏了，他不知道拿回來的房子是否屬于免征范圍?
法律實(shí)踐中，在涉及房產(chǎn)相關(guān)糾紛中，由于多種因素的綜合作用，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)質(zhì)權(quán)利人與名義權(quán)利人不一致的情況，如房屋登記錯(cuò)誤、借用他人名義購(gòu)買房屋以及公房改制引起等，這種名不副實(shí)的情況往往導(dǎo)致物權(quán)糾紛的產(chǎn)生，致使最終需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬予以確認(rèn)。
由此可知，確權(quán)之訴的最終目的是恢復(fù)物的真正歸屬狀態(tài)，它沒有產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只是查明物的原來存在的法律關(guān)系。因此確權(quán)之訴取得的房產(chǎn)不屬于“新購(gòu)”范疇，鄭先生通過訴訟取得該第二套房產(chǎn)亦無須支付房產(chǎn)稅。
▌方法六：政策規(guī)定的其他免征情況
1、子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)的住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一一套住房的免征。星瀚律師提醒，對(duì)該規(guī)定的實(shí)踐操作過程中，一般認(rèn)定：若在父母產(chǎn)證上掛名的夫妻為結(jié)婚而新購(gòu)房屋的，仍屬于免征范圍，但建議具體以咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心為準(zhǔn)。
2、因房屋征收或拆遷而購(gòu)買或取得住房的免征。但是據(jù)星瀚律師調(diào)查了解，該情況一般僅指被安置人購(gòu)買動(dòng)遷方提供的房屋無須征收，其他情況仍需繳納相應(yīng)房產(chǎn)稅;
3、符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的;
4、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的以及其他需要減稅或免稅的住房;
綜上所述，在房產(chǎn)法律專業(yè)人士的指導(dǎo)下，購(gòu)房者可根據(jù)自身實(shí)際情況采取上述任何一種方法合法、合理的避免房產(chǎn)稅的繳納，從而讓購(gòu)房無后顧之憂。
來源：法務(wù)之家
